過去、自動販売機スキーム、自動車・金売買スキーム、と色々な手法により賃貸用建物にかかわる消費税を

還付させるため、色々と考えられてきました。

そして今回ついに、完全に封じ込められてしまいました。

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という趣旨の税制改正案が提案されました。

これにより消費税還付に関するセミナーなどは開催されなくなるのかな、と思ったりします。

ただし令和2年3月31日までに契約したものについては適用されないようなので、今ご検討中の方はお早めに。

海外不動産による節税に待った！

皆様ご存知だとは思いますが、不動産の賃貸収入は、給与などの課税所得と合算して申告しますが、

2020年度の税制改正では、海外の中古物件で生じた赤字はなかったものとして扱い、

日本国内での損益通算には使えないようになるようです。

先日といっても今年の春ですが、消費税の改正が発表されました。

消費税の改正だから、軽減税率の話かと思ったら、全く違う話でした。

https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/shohi/h28kaisei.pdf#search=’%E6%B6%88%E8%B2%BB%E7%A8%8E+%E7%89%B9%E5%AE%9A%E9%AB%98%E9%A1%8D’

これは国税庁のHPです。

これだけで、何かわかる方はそうとう消費税の勉強をされている方です。

詳しい話はさておき、今ちまたに出回っている消費税還付のスキームはかなり防がれてしまいました。

H27年12月31日までに契約した案件が今までの消費税還付スキームの適用は最後になるでしょう。

また新しいスキームは後日考えるとして、新たな問題も発生しました。

購入した物件を売却した場合に大きな影響を及ぼします。

購入した時、免税業者であった場合で、その後2年以内に売却した場合には、購入した時の消費税は還付されないうえに、

売却した時の消費税はまるまる納めなくてはいけなくなってしまうのです。

1,000万円以上のものを免税事業者のときに購入した場合には、売却時期に気を付けましょう。

札幌地裁で、固定資産税の評価額をめぐり、原告の主張が認められた。

本物件は、33部屋中、1個のみ事務所で他は全て住居として使われている。

まず、札幌市は用途がことなる区分ごとに異なる経年減点補正率を適用し、

その金額を合計して登録価格を算定している。

一方、区分所有建物は建物価格全体で決定された税額を持分で按分して

納税義務を負うとされている。

そのため、専有部分毎に価格を算定することはそもそも予定されていない、

と原告は主張した。

地方裁判所は、原告の主張を認め、建物全体に単一の補正率を適用して

建物全体を評価すべきとした。札幌市の主張は、地方税法第352条1項に反するとしている。

札幌市のような計算方法は横浜市、相模原市でも行われていることから、そのような

自治体でも同様の裁判がなされる可能性がある。

所有の不動産をよく確認してみてください。

通常、今ある建物を取り壊して、新しい建物を建てる場合には、当然、その建物の取り壊し費用は、

建物除却損として経費処理される。

ここで、建物付きの土地を購入してすぐに取り壊した場合はどうでしょう？

法人税法の基本通達で取得後おおむね1年以内に建物を取り壊す場合には、当初から

取り壊して土地を利用するために、この土地を取得したと判断し、建物の取り壊し費用のみならず、

建物の取得時の帳簿価格も土地の取得価額に参入する、ことになる。

その時に廃材を売却した収入があれば、建物取り壊し費用から控除できるとされている。

このように、取り壊して使う土地を購入する場合には、ご注意を。

消費税には、本則課税と簡易課税と二つの方式がある。

本則課税とは、受け取った消費税から支払った消費税の差額から納めるべき税金を算出する方式である。

一方、簡易課税とは受け取った消費税額から支払ったとされる消費税額をみなし計算して、納めるべき税金を算出する方式である。

ここで、不動産賃貸業は税制改正により第6種とされるようになった。

つまり、受け取った消費税に対し、支払ったとされる消費税はその40%となりました。

従来は第５種で50%とされていたため、おおきな増税であろう。

さて、ここで不動産賃貸業で使っていた物件を譲渡した場合、当然建物部分には消費税が発生するのだが、

その場合にも第６種になるのか、問題となる。

結論からすると、第4種となる。第四種の中に、事業者が自己において使用していた固定資産の譲渡がある。

事業が6種だから、建物分の6種として扱うと、大きな損になってしまうので、注意してください。

以前、敷金の取り扱いを計上しましたが、礼金・仲介手数料についても

記載しないとなりません。

仲介手数料は、購入時の仲介手数料とは違い、支払い時の経費になります。

問題は礼金です。こちらは20万円未満であれば支払い時に全額経費となりますが、それ以上の場合には、繰り延べ資産になります。

賃貸借期間が5年以上ですと、5年間で費用処理となりますが、5年未満の場合賃貸借期間で費用処理されます。

20万円以上の場合には、その期間にわたり、月額単位で費用を計上することになりますので、ご注意を。

ただ、土地と建物を所有されている方なら少しぴんとくるかもしれない。
土地・建物を所有していると、固定資産税が課せられる。
ただし、住宅用地であれば、固定資産税評価額が1/3に減額され、小規模宅地と認定
されれば敷地の固定資産税評価額が1/6に減額される。

ここのポイントは住宅用地であるか、どうかだけであること。
つまり、実際に入居しているかは、その必要要件になっていないことから、
だれも住んでいない空き家であっても、建物がある限り住宅用地と判断され、
固定資産税の減額措置の恩典が受けられる。

ここで、空き家対策措置法が施行され、建物の強制撤去が迫られるようになると、
土地の固定資産税が3倍から6倍程度に膨れ上がってしまうことになる。

使い道のない空き家を所持しているオーナーさんは、適宜修繕するか、施工前に
販売してしまうか、何かほかの用途に転用するか、などの結論を迫られることになります。

最近、一つの判例が出た。
マンションの流し等をシステムキッチンに取り換える工事を行い、それを修繕費とした所、
税務当局より否認され、建物として扱うようにという判断が下された。

そもそも、修理改修ののための支出のうち、価値を高めたり、耐久性を増す、と認められる部分は
資本的支出に該当し、通常の維持管理のため、または現状を回復するために要した費用は
修繕費となる。

ここで、この工事は、建物の使用期間を延長、価値を高めるものではなく、居住機能を回復させるだけ
のように思われる。しかしこれにより、住人に新しい便益を付与することから、建物の価値が高まった
と認められる、ということが基準らしい。

それを言ったら、綺麗にすることも住人に新しい便益を付与することになる、と思ってします。
「住人に新しい便益を付与」という概念は非常にあいまいで、不当な判断だとは思うが、これを受けて
どう対応すべきか、かなり悩ましい。

この判決を受け、更に注意をすべき事案になったと思います。

固定資産税はその年の1月1日現在の所有者が国に支払うべきものであり、
1月2日以降にそれがあろうと、なかろうと関係ありません。
逆に1月2日以降に作った建物であれば、固定資産税はかかりません。

その考えから、年の途中で所有者が変更しても、1月1日現在の所有者が支払うのが固定資産税
であるため、そこで精算されるのは不動産価格の上乗せにすぎない。
よって、固定資産税の日割り相当額は、固定資産に上乗せして、資産計上することになります。

一方、販売者は販売価格の上乗せになるので、注意してください。